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红桥区召开经济工作研讨会

2018-11-18 05:06 来源:搜狐健康

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   纪者教

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任泽平:高房价之困 香港住房制度反思

2018-11-18 08:33
来源: 泽平宏观
编辑:东方财富网

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鸦片战争后英国侵占香港,宣布香港岛开埠。1842年,清王朝被迫签订《南京条约》,正式向英国割让香港岛;1856年,英国发动第二次鸦片战争,清政府再割让九龙半岛;1898年,英国强行租借新界地区,租借期至2018-11-18。
双11的网购大戏已经落幕,但是对于快递小哥来说,双11才刚刚开始,为了把网友秒杀抢购的物品及时送到,快递小哥这几天几乎没日没夜的在送快递。 在成熟的广告、增值服务和投资业务面前,腾讯在未来赖以生存的云业务目前依然难与以阿里巴巴为首的第一军团抗衡。 组织架构调整对于营收的刺激还需要很长时间来验证,但是很明显地体现了腾讯“TOB”的决心。 科比助攻林书豪和杨先后三分命中之后,湖人18比14领先。 不过,猛龙还了一波5比0,艾灵顿三分又中,湖人继续领先。 中甲即将迎来大结局,最后一个冲超名额究竟会花落谁家,咱们拭目以待!相关更多、更全、更快足球资讯,请在各大市场下载全球体育APP 另外,监管层也在计划制定有关IPO辅导验收的办法,已经征求了部分证监局的意见。 快递小哥表示,这几天快递柜都非常紧张,每天晚上至少要到12点,才可能有柜子会空出来。 他说:“问题主要是来源于我们过去的经历,从PC互联网到移动互联网这么一个简单终端的改变,但是却造成一个产业界的重大转型。 招股书显示,截止2018年8月31日,中梁控股已在全国22个省市的110个城市布局,拥有316个项目,其中中梁控股持有其中231项目,此外还包括85个合营项目。 路虎极光到底优惠了多少竟能让消费者如此抢购?天猫汽车双11售卖的路虎揽胜极光为2018款200PSPURE新尚版,也就是最低配车型。 《人类简史》《未来简史》《今日简史》三部曲作者尤瓦尔赫拉利,应邀走进舍得酒业携手凤凰网推出的时代人物高端访谈节目《舍得智慧讲堂·中国智慧》,和我们聊一聊人工智能。 在第二季度财报中,腾讯营收创3年来新低,净利润13年来首次出现同比负增长。 此前爆料大神EvanBlass发布新的消息,确认三星S10将采用概念图类似的无边框全脸全面屏。 猛龙方面,洛瑞29分9助攻6个篮板,罗斯20分。 组织架构调整对于营收的刺激还需要很长时间来验证,但是很明显地体现了腾讯“TOB”的决心。 据我了解,有多个项目因为净利润没达到证监局要求,因此验收没通过。 原创不易,请随手关注!作者:毅品文团队凯风,无授权禁转随着特朗普不断推行“新冷战”战略,美国对俄罗斯的全球范围的围追堵截日益加剧,冷战时期司空见惯的一幕幕场景再次上演,其中就有美国军机侵入俄罗斯领空领海进行窥探侦查。 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那么从本次财报来看,腾讯的问题在哪里?所倡导的产业互联网,全力帮助传统行业的数字化转型又将何时体现在财报上?全力TOB的腾讯其实说腾讯现在才开始TOB,这是错误的。 两者都有广告双头垄断,但是,没有公平竞争或者可信的监管。 最后一点,我们要说一说未来技术的问题,其实驾驶过特斯拉,并且简单体验过它的自动驾驶辅助,同时再试驾过沃尔沃S90这种级别的带有入门自动驾驶配置的车型的朋友都会有一个感觉,那就是电动车才是自动驾驶的“天然伴侣”,自动驾驶技术依靠的是雷达信号和摄像头,以及毫米级雷达来掌握周边的路况,并通过电脑来决策车辆的加速、变道、制动等动作。 10月11日,美的置业和大发地产在香港联交所敲钟上市。 原标题:成渝铁路客运专线有限责任公司董事长张国力被查四川在线消息据中国铁路总公司党组纪检组、四川省监委消息:成渝铁路客运专线有限责任公司和成贵铁路有限责任公司党委书记、董事长、总经理张国力涉嫌严重违纪违法,目前中国铁路总公司党组纪检组正对张国力进行纪律审查,四川省监委正对其进行监察调查。 不过,这三家进度最快的公司同其他撤回材料企业的情形有所区别,并不是因为不达标被迫撤回,而是因为想要更换上市板块。 但是传统燃料车整体的响应速度并不如同等价位的纯电动车,这是一定的。 虽然是今年最红,但在搭配方面还是稍硬朗的短靴最合适,这种混搭的方式让你的时髦造型更突出。 财报显示,第三季度腾讯在投资业务上腾讯收益颇丰,在该季度录得其他收益净额共计亿元,主要是得益于美团点评的IPO所得公允价值收益增加。 而且虽然没有绝对权威的技术数据表明机动车是大多数城市污染的主要来源,但是这么多的机动车保有量,终归也是形成污染的一部分。 人类将会成为“超人”尤瓦尔赫拉利认为,人类会依赖人工智能做出重要决定,人工智能根据数据分析,会直接给出指示,但是无法解释原因,因为对于人类来说太复杂了。 ”▼不羡慕别人轰轰烈烈的爱情,但愿白发苍苍生病去医院的时候,依然有你的陪伴。 对于深圳球迷来说,这也是期待已久的事情。 那它为什么叫瘦狗岭呢?有人认为,这就要从白云山开始说起了。 相较于17000元/平的建发央著,11000-120000元/平的梅溪正荣府,限价房项目都更符合购房者的价格预期。 这也在短时间内形成了数量庞大的IPO落选企业群体,但这其中很多企业并没有放弃IPO的梦想,试图二次冲击IPO。 广州是否会出皇帝,几千年没有;仅仅有中山的五桂山出了孙中山,花都芙蓉幛的天子山出了洪秀全,最终结局令人叹息;倒是中山纪念堂雄踞广州龙脉的正中心。 安全基础上的智能驾驶既然对标特斯拉Model3,不妨从让人印象深刻的自动驾驶辅助系统开始说起。 18商场里的娃娃机,一直吸引着奶奶的目光,可奶奶害怕别人笑话她玩年轻人的玩具。 14到了回家休息的时间,奶奶执意要接着遛弯晒太阳,爷爷不肯,扯着奶奶衣袖不让走。 中国人工智能处于领先地位在人工智能领域,中国和美国都处于领先地位。 目前港股IPO基本的现状是,要想在市场上不加任何附带条件的发售股份是非常困难的。 我们的反托拉斯硬件和软件都非常需要更新,以应对当今科技公司令人难以置信的积累力量。 但是电动车的优势就是响应非常之快,也少了很多“中间商”赚“时间差价”,自动驾驶系统的指令可以直接作用于车轮,完成相对更加快捷的自动行驶动作,所以未来自动驾驶若要成为日常驾驶的一部分,那么这种技术的依靠必然是电动车,而不是燃油车。 ”人工智能下一个突破在哪里?李开复说,事实上,我们只是在扩大使用相同的技术。 我们的反托拉斯硬件和软件都非常需要更新,以应对当今科技公司令人难以置信的积累力量。 屈大均《广东新语》记载,广州背山面海,地势开阳,风云之所蒸变,日月之所摩荡,往往有雄霸之气。 所以从中国汽车工业的未来来看,电动车或许是一个机会。 纪者教 虽然浙江绿城现在领先深圳佳兆业1分,不过绿城所面临的压力和挑战却比深圳大。 最后,实现上述功能的前提,就是汽车可以自由地行驶在路上,这就需要足够的续航能力。 在车辆的网联化方面,国外一些比如特斯拉等的OTA更偏重动力性等硬件方面,真正实现的互联网功能还比较少,这方面目前来看中国还是比较发达的。 13爷爷年轻时吃苦受累搞垮了身体,为了能够照顾他,年过半百的奶奶下地干活也要带着爷爷。 2018年10月,腾讯宣布启动新一轮整体战略升级。 与人工智能竞争这是越来越有必要的,但不是所有人类都会升级,到时候人类将会分化开来,“超人”将会占一小部分,成为精英,这些人更有智慧、更具创造力,而大多数普通人则无法与人工智能或“超人”竞争。 “这一轮IPO常态化发审的企业多,被否的企业也多,同时撤回材料的企业也多,因此重启IPO企业的数量也不少。 如此,也就不难解释上海本地创投股为何一直如此强势了。 屈大均《广东新语》记载,广州背山面海,地势开阳,风云之所蒸变,日月之所摩荡,往往有雄霸之气。 纪者教 可想而知,这条在午间发布的消息让多少人吃饭都没有了心思。 而且虽然没有绝对权威的技术数据表明机动车是大多数城市污染的主要来源,但是这么多的机动车保有量,终归也是形成污染的一部分。 尤瓦尔赫拉利认为这三者密不可分,因为世界局势日益紧张,政治上的紧张局势增加了应对气候变暖的难度,要解决气候变化问题需要国际达成一致,这不是某一个国家单枪匹马就能做到的。 说的是步骘看到广州背山面海、土壤肥沃、植被蕤秀的景象。 纪者教 有朋友问我,这跟广州的风水龙脉有关系吗?广州龙脉从九连山南来到白云山、帽峰山、越秀山;白云山系形成于6000万年前。 不过前述北京地区券商人士却认为:“现在地方证监局验收辅导的标准也在提高,这些企业IPO重启之路并不会很顺利。 组织架构调整对于营收的刺激还需要很长时间来验证,但是很明显地体现了腾讯“TOB”的决心。 纪者教 不妨放缓一下脚步吧,不用那么着急忙慌,等一个能相濡以沫的人,然后慢慢和他度过往后余生。 ”北京地区一家大型券商投行部的人士11月13日表示根据21世纪经济报道记者不完全统计显示,2017年底至今被否或者撤材料的企业中今年以来有超过30家企业重新筹划IPO,部分企业已经重新进入到了排队序列中。 除此以外,还有华为、联想、浪潮等IT厂商布局云业务,百度、微软等亦参与竞争。 纪者教 12奶奶腿脚不便,坐在轮椅上度日。 他温柔的背起奶奶,就像年轻时那样,全然不顾奶奶的阻拦。 13爷爷年轻时吃苦受累搞垮了身体,为了能够照顾他,年过半百的奶奶下地干活也要带着爷爷。 自从佳兆业入主深圳队以后,球队的投入也巨幅增加。 始皇遣人衣绣衣,凿破是冈,其后卒有尉佗称制之事。 艾灵顿随后三分也中,湖人扩大分差。 最重要的是不断的学习,不断的改变。 11月28日高潮降临,这一天一架从伊朗起飞(伊朗巴列维时代)的美国侦察机,又一次骚扰苏联黑海领空,苏联空军一架米格21战机随即升空拦截,与以往不同的是,苏军再不做任何警告、拦截动作,直接就朝美机发射导弹!美机急忙躲避,一枚导弹落空。 这也是腾讯历史上第三次大规模的组织架构调整,原有的七大事业群变成六个。 在最新的第三季度财报中,主要由支付相关服务及云服务组成的“其他”业务收入同比增长69%,环比增长16%。 极光属于路虎品牌中型SUV,27万左右买个高端豪华品牌的SUV,似乎很划算。 在最新的第三季度财报中,主要由支付相关服务及云服务组成的“其他”业务收入同比增长69%,环比增长16%。 为了让奶奶来去自如,爷爷发明了可以上楼梯的轮椅,“老伴儿,现在我们可以随便转啦。 腾讯在三季度进行了第三次组织架构调整,要从ToC延伸到ToB,用云服务、AI、大数据服务实体,而这是另一个万亿蓝海。 最重要的是不断的学习,不断的改变。 你可以带上家人解锁最美食餐厅和冬日甜蜜饮品,必胜客、久如香、蓉小月、棒约翰、赛百味、北角秀味、美蛙鱼头、深泉闷罐、嘿糖、慢茶、DQ……商场丰富的美食业态和琳琅满目的美食饮品选择,足以征服你的胃。 招股书显示,截止2018年8月31日,中梁控股已在全国22个省市的110个城市布局,拥有316个项目,其中中梁控股持有其中231项目,此外还包括85个合营项目。 纪者教 第二个是创建联邦贸易委员会,该机构有权调查违反反托拉斯法的行为,并发布禁止不正当竞争行为的命令。 净收入为亿美元,增长45%。 纪者教 林书豪11分3助攻,布泽尔18分,约翰逊13分,希尔16分12个篮板,杨20分。 截止到第三季度,Levi’s的门店数量为768家,相比去年同期增加了65家。 当地时间星期三,谷歌云服务部门副总裁安德鲁·摩尔(AndrewMoore)在一次会议上表示,“目前人工智能非常非常愚蠢。 但是传统燃料车整体的响应速度并不如同等价位的纯电动车,这是一定的。 消息爆出后,网友们讨论纷纷:这人还挺帅,有点好看。 目前郑州万科已经开业了两家万科广场,美景龙堂·万科广场和美景·万科广场,一南一北遥相呼应。 这些成绩看起来并不符合梅溪湖的“网红”气质,也让这些将要入市的限价房项目多了一份担忧。 “雷锋网新智驾了解到,小鹏G3的部分功能比如车道居中辅助系统(LCS)、自适应弯道巡航和自动变道辅助等将通过OTA升级获得。 现在的中国像是19世纪的英国,中国在引领一场新的变革,而世界上的大多数国家,都还远远地落后于中国。 中国人工智能处于领先地位在人工智能领域,中国和美国都处于领先地位。 当时在位期间的是朱元璋,朱元璋和秦始皇一样,也是怕自己地位不保,直接在龙头盖个镇海楼,把龙脉镇住。 其中,随着腾讯对未成年人士的游戏行为实施最严格的限制,并采用实名身份验证及人脸识别等措施加强限制,个人电脑客户端游戏的收入将继续下降,同时智能手机游戏收入也将继续承压。 此前10月中旬公布了本财年第三季度的关键财务数据,连续第四个季度实现两位数的销售增长。 他们认为,反托拉斯案件中唯一重要的事情是“消费者福利”,而消费者的福利只能通过低价来衡量。 但港股市场对内地房企当前估值明显偏低。 大约20年后,一位裁缝与他合作,为用铆钉延长裤子寿命的想法申请了专利,公司由此诞生。 原标题:成渝铁路客运专线有限责任公司董事长张国力被查四川在线消息据中国铁路总公司党组纪检组、四川省监委消息:成渝铁路客运专线有限责任公司和成贵铁路有限责任公司党委书记、董事长、总经理张国力涉嫌严重违纪违法,目前中国铁路总公司党组纪检组正对张国力进行纪律审查,四川省监委正对其进行监察调查。 张国力简历张国力,男,汉族,1964年3月生,新疆奇台人,研究生学历。 纪者教 但科比连送3次妙传,背传希尔更是美如画。 目前的人工智能技术在解决不易通过编程解决的任务方面非常有用,例如翻译语言、发现信用卡诈骗和生成与人极其相似的计算机语音。 市值缩水超过万亿港币,市值规模跌出全球前十。 李维斯目前由李维斯家族的后代私人持有。 所以从中国汽车工业的未来来看,电动车或许是一个机会。 但是电动车的优势就是响应非常之快,也少了很多“中间商”赚“时间差价”,自动驾驶系统的指令可以直接作用于车轮,完成相对更加快捷的自动行驶动作,所以未来自动驾驶若要成为日常驾驶的一部分,那么这种技术的依靠必然是电动车,而不是燃油车。 经久不息的MVP呼声响彻斯坦普斯中心,这个夜晚注定只属于科比。 纪者教 所以从中国汽车工业的未来来看,电动车或许是一个机会。 而且虽然没有绝对权威的技术数据表明机动车是大多数城市污染的主要来源,但是这么多的机动车保有量,终归也是形成污染的一部分。 他的奏本这样写道:从将军衙门出发,经四牌楼,清风过明月。 几十年来,立法者一直将美国人视为商人,企业家和工人,但这种新理念将人们简化为仅仅是消费者。 所以从中国汽车工业的未来来看,电动车或许是一个机会。 那么,为什么联邦贸易委员会(FTC)没有采取行动来打破这些公司的垄断呢?我认为对反托拉斯法的过时解释是部分原因。 现在的中国像是19世纪的英国,中国在引领一场新的变革,而世界上的大多数国家,都还远远地落后于中国。 ”前述北京地区券商人士认为。 投资机构认为,现在是腾讯从ToC转向ToB的重要拐点。 记者从多个渠道获得的消息显示,科创板出成效的速度将超出预期,各方都在厉兵秣马地“冲刺”科创板。 汇聚当代名家思想精髓,分享个体在大时代中舍与得的中国智慧,敬请关注由舍得酒业与凤凰网联合打造的时代人物高端访谈节目《舍得智慧讲堂·中国智慧》,聆听尤瓦尔讲述他眼中未来的人工智能蓝图。 金火相克侵帝国,太阳照耀在广东。 但是电动车的优势就是响应非常之快,也少了很多“中间商”赚“时间差价”,自动驾驶系统的指令可以直接作用于车轮,完成相对更加快捷的自动行驶动作,所以未来自动驾驶若要成为日常驾驶的一部分,那么这种技术的依靠必然是电动车,而不是燃油车。 但是电动车的优势就是响应非常之快,也少了很多“中间商”赚“时间差价”,自动驾驶系统的指令可以直接作用于车轮,完成相对更加快捷的自动行驶动作,所以未来自动驾驶若要成为日常驾驶的一部分,那么这种技术的依靠必然是电动车,而不是燃油车。 纪者教 而且虽然没有绝对权威的技术数据表明机动车是大多数城市污染的主要来源,但是这么多的机动车保有量,终归也是形成污染的一部分。 1973年,第四次中东战争大战在即,黑海上空同样阴云密布,作为战争双方的各自幕后“老板”,美苏同样如箭在弦紧张对峙。 当时在位期间的是朱元璋,朱元璋和秦始皇一样,也是怕自己地位不保,直接在龙头盖个镇海楼,把龙脉镇住。 双11的网购大戏已经落幕,但是对于快递小哥来说,双11才刚刚开始,为了把网友秒杀抢购的物品及时送到,快递小哥这几天几乎没日没夜的在送快递。 只不过在经过第三次大规模组织架构调整后,腾讯开始全力TOB。 2017年销售业绩进一步增长,以近125%的增速实现全年销售额亿元。 这张照片中大量华美的木星旋涡云引发网友们的热烈讨论,甚至有人称从中看到了“羽蛇神”甚至是“龙”。 上海将积极配合,全面对接,全力推进。 ”▼抱歉,明明曾说过,唯有死亡才可以将我们分开,可现在却不得不挥手说再见,没我的日子里,希望你能开心一点。 十年前,美国远远超过了中国,但现在两国基本并驾齐驱,尤瓦尔担心的是这会演变成为军事较量。 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目录

  1 导言

  2 香港住房制度的四大支柱

  2.1 土地制度:所有权国有,使用权批租,供给数量不足

  2.1.1 香港回归后,土地所有权归属国有

  2.1.2 使用权对外批租,供给数量不足

  2.1.3 政府有权征收土地,但难度较大

  2.2 税收制度:炒房成本高,持有成本低

  2.2.1 差饷税:土地房屋拥有者缴纳,税率5%

  2.2.2 土地年租:土地契约业主缴纳,税率3%

  2.2.3 物业税:出租物业者缴纳,税率15%

  2.2.4 从价印花税:居民买二套房、非香港居民购房征收15%

  2.2.5 买家印花税:非香港永久居民或公司购房多征收15%

  2.2.6 额外印花税:购房三年内转售再征收10%-20%

  2.2.7 租约印花税:签订租约时缴纳,税率0.25%-1%

  2.3 金融制度:按揭业务灵活多样,贷款利率

  2.3.1 货币政策:盯紧美元,2009年以来利率

  2.3.2 住房金融体系:按揭业务灵活多样,浮动利率主导

  2.4 公营房屋制度:低价租售,但条件偏差且供应不足

  2.4.1 公营房屋:数量众多,房委会主导供应。

  2.4.2 公营租住房屋:租金低廉,但条件偏差,轮候时间长

  2.4.3 资助出售房屋:折价出售,但价格偏高,房源供应少

  3 从历史看未来:香港住房制度演变的五大阶段

  3.1 土地制度初成(1841-1942)

  3.1.1 时代背景:英国侵占香港,人口快速增长

  3.1.2 制度演变:建立土地批租、税收与法律体系

  3.1.3 政策效果:房屋稀缺,华人居住环境恶劣

  3.2 战后管制时代(1945-1953)

  3.2.1 时代背景:战后房荒与人口骤增

  3.2.2 制度演变:租金管制,鼓励私人机构维修建房

  3.2.3 政策效果:住房依旧严重短缺

  3.3 兴建公屋时代(1954-1986)

  3.3.1 时代背景:寮屋区过度蔓延,私营部门住房保障不足

  3.3.2 制度演变:兴建大量公屋,扩大住房保障范围

  3.3.3 政策效果:告别房荒,公屋居住人口大幅增长

  3.4 鼓励购房时代(1987-2001)

  3.4.1 时代背景:居民购房需求强烈,公屋资源分配不公

  3.4.2 制度演变:提租带补,鼓励居民自置居所

  3.4.3 政策效果:住房自有率提高,公屋轮候时间缩短

  3.5 市场主导时代(2002-至今)

  3.5.1 时代背景:楼市与经济低迷,“八万五计划”失败

  3.5.2 制度演变:减少公营房屋供给,维护市场稳定。

  3.5.3 政策效果:公屋轮候时间延长,私屋房价过度上涨

  4 香港住房制度的评价与反思

  4.1 香港住房制度评价

  4.1.1 住房需求基本满足,套户比1.09

  4.1.2 居住条件较差,人均仅16平米

  4.1.3 房价持续上涨,居民购房困难

  4.1.4 租房家庭近半,房租水涨船高

  4.2 香港住房制度反思

  4.2.1 房地产业在香港经济中占比较高

  4.2.2 土地供应不足,为高房价埋下伏笔

  4.2.3 中产置业缺乏支持

正文

  3 从历史看未来:香港住房制度演变的五大阶段

  3.1 土地制度初成(1841-1942)

  3.1.1 时代背景:英国侵占香港,人口快速增长

  鸦片战争后英国侵占香港,宣布香港岛开埠。1842年,清王朝被迫签订《南京条约》,正式向英国割让香港岛;1856年,英国发动第二次鸦片战争,清政府再割让九龙半岛;1898年,英国强行租借新界地区,租借期至2018-11-18。

  开埠后转口贸易迅速发展,叠加内地战乱,吸引大量人口迁入。香港岛开埠以后,从传统的小渔村转变为重要的贸易港口,转口贸易与工商活动迅速发展,吸引人口大量迁入,从1841年1.5万人激增到1847年2.39万人。1851年太平运动致使许多人举家逃难香港,1876年人口增长到13.9万人;进入20世纪,内地战乱导致人口继续涌入香港,1941年香港人口达到163万人。

 

  3.1.2 制度演变:建立土地批租、税收与法律体系

  1843年,英国内政达成向香港殖民政府发出通谕,强调所有香港土地只可批租而不准售卖,建筑用地批租期75年,形成了香港独特的土地使用权批租制度。殖民政府开始建立起初步的土地批租、税收与法律体系,以土地所有者与行政管理当局的双重身份,对房地产业保持有效的管制:

  一是土地使用权批租。殖民政府通过拍卖向市场售卖土地使用权,批地时与承租者签订契约,列明各项条款与租用条件,包括批租年期、土地用途,并规定承租者须在一定期限内兴建一定价值的建筑物。土地出让自此成为香港政府财政的重要来源。据统计,1881年政府土地出让收入20.36万港元,约占当年财政收入六分之一。

 

  二是征收地租、差饷等税种。1841年政府规定土地承购者每年须缴纳地租,以彰显英国王室土地所有者的地位;1848年开始按户征收差饷,用于维持警察开支。

  三是制定法律条例,维护市场运作。政府陆续制定各项法律条例,以保障房地产交易各方的合理权益与市场正常运作,包括《建筑物条例》、《房屋条例》、《房产转让与业权条例》、《土地登记条例》、《政府(收还)地产权条例》、《官地收回条例》、《业主与租客条例》、《差饷条例》、《城市规划条例》。

  四是填海造地,增加土地供给。由于城区面积狭小,1854年起政府开始填海造地计划,到1931年造地面积超过210英亩(含新界1919年填海工程)。

  3.1.3政策效果:房屋稀缺,华人居住环境恶劣

  土地批租制度下,私人发展商通过拍卖获得土地,兴建房屋、厂房自用,或对外整租房屋,再由二房东分租给居民。由于香港尚处于开发起步阶段,房屋稀缺叠加人口流入,底层劳动人民居住环境极度恶劣。1864-1891年,香港每间房屋平均居住华人数量从16.9人增加到18人,市区内居住更加严峻,通常2-3个英国人居住的房屋,却住进30-40名华人,人均面积低于香港法定的华人墓穴面积(1平米)。过度恶劣的居住环境,导致1894年香港爆发大规模疫症,超过2000人死亡 。

  3.2战后管制时代(1945-1953)

  3.2.1 时代背景:战后房荒与人口骤增

  战后房屋损坏严重。二战时期,香港大批房屋遭到损毁,据港英政府1946年统计,房屋损坏合计19000幢,其中,完全被毁坏的8700幢,部分被毁坏的达10300幢;合计待安置人口16.1万人,其中华人15.4万。

 

  战后经济复元,叠加国内解放战争,吸引大量人口迁入。二战期间,香港遭到日军3年多的统治,经济全面受挫,人口从1941年最高峰163万人骤减到60万人。1945年,港英政府重回香港,经过一系列过渡性管制措施,社会经济逐步稳定,工厂数目大幅增加,1947-1951年香港经济年均增速达到35%。经济复元叠加国内解放战争,吸引大量人口迁入香港。1947-1953年,人口从180万增长到230万。

  3.2.2制度演变:租金管制,鼓励私人机构维修建房

  战后租金管制,鼓励业主维修与建房。由于战后房屋损坏严重,人口骤增导致市场加租迫迁现象严重,加剧房荒问题。1945年,香港政府制定《业主与租客条例》,对战前私人楼宇实行租务管制,规定战后楼宇租金不得超过战前租金水平,但管制不包括战后大规模修复与新建的私人住宅楼宇,鼓励业主修复与建房出租;同年,租务法庭开庭审理租务纠纷案件。直到1947年,战前楼宇才获准加租,住宅涨幅为标准租金30%。

 

  3.2.3政策效果:住房依旧严重短缺

  租金管制推动了地产业的交易,1950年香港房地产交易达到6600宗,是战前1938年的1.8倍。然而,香港住房依旧严重缺乏,大批城市贫民与新移民居住在用简单材料胡乱搭建的一两层木屋中(即“寮屋”)。据统计,1953年,居住木屋区的人口多达25万,占香港总人口比重接近11%。

 

  3.3兴建公屋时代(1954-1986)

  3.3.1时代背景:寮屋区过度蔓延,私营部门住房保障不足

  寮屋区过度蔓延,给社会带来严重的安全隐患,且阻碍城市扩张。1950-1953年,香港发生12起重大火灾,受灾人数超过10万人。其中,1953年石硖尾寮屋区大火令5.8万名贫困居民一夜间痛失家园,震惊香港。此外,寮屋区占据大批邻近当时市中心且发展潜力较大的土地,阻碍城市扩张与发展。

 

  私营部门房屋供给不足,无法覆盖广大低收入阶层。一方面,香港私营建筑业发展滞后于人口增长对房屋的需求,特别是受朝鲜战争(1950-1953年)影响,五十年代初香港建筑业遭遇重大打击,房屋供给严重不足;另一方面,私营部门建设的房屋租金较高,无法覆盖广大低收入阶层。

  经济发展吸引人口继续涌入。香港实际GDP从1961年988亿港元,增长到1986年的7347亿港元,年均增速7.41%。经济发展与社会稳定吸引内地人口继续涌入,1954-1986年,香港人口从243万人增长到557万人,年均增长3%,人口增长导致住房需求进一步扩张。

  3.3.2制度演变:兴建大量公屋,扩大住房保障范围

  1953年石硖尾大火成为港英政府处理广大低收入群体住房问题的重要转折点,政府房屋政策重心开始由租务管制转移到建造与提供低租金的公营房屋上。可分为两个阶段:第一阶段(1954-1973):通过徙置法案,出资建设标准极低的徙置屋,供灾民及拆迁户使用;第二阶段(1973-1986):开启“十年建屋计划”,将低收入群体纳入住房保障范围,在加大公屋建设数量的同时,注重提高房屋建造标准。

  第一阶段(1954-1973):通过徙置法案,拆卸木屋,兴建徙置屋

  成立徙置事务处,开启木屋区徙置计划。1954年,香港政府通过徙置法案,成立徙置事务处,开始大量拆卸僭建木屋,并在木屋周边出资建设租金极低的徙置大厦,供难民、灾民及拆迁户使用。1964年,政府公布《寮屋管制、徙置与政府廉租屋政策检讨》白皮书,提出加快木屋拆卸与公屋建设速度,以徙置屋为主、廉租屋为辅。据统计,1957-1963年,政府平均每年拆卸木屋9000间,到1963-1967年,每年拆卸木屋数量增长到1.6万间。1954-1971年,港府兴建各类徙置大厦约480幢,到1974年停建徙置大厦时,约118万居民入住徙置区 。

  成立房屋建设委员会,试点廉租屋建设。1954年,政府颁布《房屋事务处管理处法例》,成立房屋建设委员会,负责提供较优质的廉租屋供中下层收入市民租住。房屋建设委员会以商业原则经营,通过经营其管辖的廉租屋邨赚取营运经费,但可获得政府半价拨地与低息贷款支持。1957年到60年代后期,建设委员会共建设苏屋等9个屋邨。

  第二阶段(1973-1987):开启十年建屋计划,兴建廉租屋,注重质量

  住房缺乏与条件恶劣依旧严峻。由于徙置计划只解决受灾或拆迁居民的的住房问题,而廉租屋数量有限,住房供应远未能满足香港日益膨胀的住房需求,导致木屋区进一步扩散;同时,徙置屋建设标准极低,住房依旧恶劣。1954年的徙置计划规定每个成年人可使用面积只有2.2平米,10岁以下儿童减半。1967年,香港爆发著名的反英抗暴运动,暴乱最初因劳资纠纷引发,后升级为工人与警察之间暴力冲突。“反英抗暴”运动的爆发,促使港英政府反思徙置区存在的诸多问题,并意识到居住环境恶劣是导致社会不安的根源。

  1972年10月,香港政府宣布实施“十年建屋计划”:1973-1982年为180万香港居民提供配套设备齐全、具备优良居住环境的住所。十年建屋计划将兴建公营房屋的重心由徙置屋调整为廉租屋,将低收入市民纳入公营房屋政策体系,同时,与之前徙置屋建设只追求数量不同,建屋计划开始注重建造质量标准,目标是:①每个家庭拥有自己的住房单位;②住房单位应是独立式的(水、电、厕、厨齐备);③每个人居住面积不少于3.25平方米。

  配合建屋计划,重组房屋委员会。1973年,香港政府重组原来负责徙置屋、廉租屋的多个机构,成立香港房屋委员会(房委会)以推展十年建屋计划,政府给予免费划地、拨出资本与低息贷款支持。

 

  配合建屋计划,加快新市镇开发。由于市区内发展用地有限,为满足房屋建设需要,港英政府通过开拓荒地与填海造地,大规模开发新市镇。1973年,首批新市镇荃湾、沙田和屯门陆续动工,到1982年新界已有8座市镇处于不同发展阶段,预计可容纳12-76万居民。新市镇在当时成为劳工阶层聚居之地,约2/3人口是公屋居民。

  开启“居者有其屋”计划,加快公屋周转。1976年,香港政府推出“居者有其屋计划”,由政府免费拨地供房委会建设房屋,并以60%-70%市场价售与符合资格的市民,称为居者有其屋屋苑。居屋计划一方面为收入不足以购买私人楼宇的市民提供租住公屋外的选择,另一方面可让收入较高的公屋居民搬离公屋,加快公屋周转。1978年,为加快居屋计划进度,政府推出“私人机构参建居屋计划”,以投标形式将土地卖给私人发展商,由发展商按政府规定标准建设房屋对外出售,房屋申购资格、售价与居屋计划相同。

 

  3.3.3政策效果:告别房荒,公屋居住人口大幅增长

  1954-1986年,公营房屋建设成绩斐然,但低于目标。1980年4月至1987年3月,房委会共建设公营房屋单位27.37万个(公屋19.74万个,居屋7.63万个),年均3.91万个。据估计,十年建屋计划约建成可供150万人居住的房屋单位,但较最初目标少30万人,且延期了五年。

  公营房屋居住人口大幅增长,住房条件明显改善。1964-1973年,徙置屋居住人口从54万增加到118万,廉租屋居住人口40万,合计占总人口37%。到1987年4月,公屋租住人口220万,居屋居住人口20万,公营房屋居住人口占比提高到45%。市民住房从唐楼或木楼,升级为高层住宅或大型屋邨,人均住房面积提高到7.5平米。

  3.4鼓励购房时代(1987-2001)

  3.4.1时代背景:居民购房需求强烈,公屋资源分配不公

  居民收入水平提高,自置居所需求强烈。香港经济持续繁荣,1987-2000年,人均GDP从7.07万港元增长到20.07万港元,年均增长7.73%。然而,大部分旧式公屋只适合1-2人居住,配套设施有限且老化严重,使得公屋租户自置居所需求强烈,申请购买居屋人数远超出居屋出售数量。事实上,居屋计划自开启以来便广受欢迎:1978年,首期“居者有其屋”计划推出8400个单位后,收到3.6万张申请表格;1979年,首期“私人参建居屋”计划推出1500个单位,获超额认购38倍。

  富裕租户挤占有限的公屋资源。尽管香港大多数市民已解决最基本的居住问题,但仍有8万个家庭申请租住公屋;同时,许多经济条件显著改善的家庭依旧居住在廉价的公屋中,挤占了有限的公屋资源。1986年,家庭收入超过全香港75%家庭的公屋租户,占比达到16.9%。

 

  3.4.2制度演变:提租带补,鼓励居民自置居所

  1987年4月,港府发表《“长远房屋策略”说明书》,标志着住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所。长远房屋政策制订了1987-2001年香港房屋政策纲领,重点要求提高住房自有化率,强调引导私营机构参与房屋建设,主要工作包括提高富裕租户租金,实行购房补助,鼓励居民自置居所,以及重建老式公屋,改善市民居住环境。

 

  一是提高富裕租户租金:1987年,房委会要求居住在公屋达十年或以上的租户必须每两年申报家庭收入,收入超过指定上限者须缴付双倍租金。1993年,修订“公屋住户资助政策”,富户须要缴交倍半或双倍净额租金以及差饷。1996年,实施“维护公屋资源合理分配”政策,收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户,须缴交市值租金并于1年内迁出公屋。

  二是实行购房补助:1988年,房委会推出“自置居所贷款计划”,规定公屋住户及有资格入住公屋的家庭购房可申请自置居所贷款 。1992年,政府推出“资助夹心阶层置业计划”,从1993年度起额外批出土地兴建房屋,或用土地向发展商置换现成的空置单位,以楼价折扣形式资助家庭月收入1.8-4万元的夹心阶层购买居屋。1998年,推行“租者置其屋计划”,让租户可以30%–45%折扣优惠购买其自住的公屋;同年推出“重建置业计划”,受1988年“整体重建计划”影响的租户每月可获按揭还款补助金用于购买居屋。1999年,推出“可租可买计划”,协助合资格的公屋申请者早日自置居所。

  三是重建老式公屋:为改善公屋条件,1985年政府开始推出“扩展重建计划”,拆除60年代未符合标准的楼宇。1988年,再次推出“整体重建计划” ,逐步拆卸和重建 566 幢在1973年以前落成的大厦。1992年,首批“和谐式”大厦落成,标志着新一代的公屋设计。

  3.4.3政策效果:住房自有率提高,公屋轮候时间缩短

  1987-2001年,房屋建设基本符合目标。(1)建设计划:受重建计划影响,预计每年需建设7万个单位(4万个公营房屋+3万个私人房屋)。(2)实际建设:年均建成6.65万个:房委会年均建成3.59万个公营房屋(居屋年均1.03万个),私人机构年均建成2.84万个,房屋协会年均供应0.22万个房屋。

  住房自有率快速提高,公屋轮候时间大幅缩短。1987-2001年,自置居所住户占香港家庭住户总数的比重从37.90%提高到52.20%。其中,公营房屋的自置居所住户占公营房屋家庭住户比重从10.10%提高到35.80%,私人房屋的自置居所住户占私人房屋家庭住户比重从59.10%提高到67.00%。另一方面,公屋平均轮候时间从1990的9年缩短到2001年的3.1年。此外,公营房屋居住条件略有改善,公屋、租者置其屋、居屋人均室内楼面面积中位数分别提高到9.1、9.1与12.2平米。

  房价快速上涨,直至1997年金融危机爆发。受1985年《中英联合声明》要求每年批地不超过50公顷、人口增长超过预期、居民购房热潮等影响,1987-1997年香港房价快速上涨。港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从1.14万港元/平米、1.05万港元/平米、0.95万港元/平米,提高到9.29万港元/平米、7.02万港元/平米、6.78万港元/平米。1997年亚洲金融危机爆发,香港楼市陷入萧条,房价大幅下跌。

  3.5市场主导时代(2002-至今)

  3.5.1时代背景:楼市与经济低迷,“八万五计划”失败

  楼市与经济低迷,“八万五计划”失败。1997年7月香港回归后,为校正回归前土地供应与市场需求脱节、平抑房价泡沫与改善居民住房条件,特区政府提出“十年内令自置居所比率达到70%、年均提供不少于85000个新住宅单位”的“八万五计划”。但随着亚洲金融风暴袭来,香港经济遭遇战后最严重的衰退,房地产市场陷入萧条,特区政府扩大住房供给的做法加速楼市下跌,引起社会不满。

  3.5.2制度演变:减少公营房屋供给,维护市场稳定

  1998-2001年,香港楼市与经济持续低迷,促使特区政府转变住房策略,放弃“八万五计划”。2002年,政府发表《公营房屋架构检讨报告书》,并成立房屋及规划地政局,负责香港整体房屋政策,房屋及规划地政局局长声明将重新定位政府的房屋政策,指出政策目标在于维持公平和稳定的环境,让私营物业市场可以持续健康发展,同时为没有能力租住私营房屋的人士提供资助公营房屋。2003年起,政府减少土地与公营房屋供给,维护房地产市场稳定;2009年起,房价急速上涨引起政府警惕,政策开始注重楼市调控。

 

  2003年起,减少土地与公营房屋供给。一是减少土地供给:2003年取消勾地一年,2004-2010年全面采用勾地方式出让土地,年均供应住宅用地6.14万平米;二是减少公屋,尤其是居屋供给:2003年起房委会停建及停售“居屋计划”和“私人参建计划”的单位,并在第六期单位后终止“租者置其屋计划”。2014年,政府推出第三个长远房屋策略,计划年均建设2.9万个公营房屋,但相比1987年和1998年长远房屋策略,建设目标显著减少(分别为4万和5万个单位)。三是减少购房资助:2003年推出“置业资助贷款计划”,取代房委会“自置居所贷款计划”及房屋协会“首次置业资助贷款计划”,次年因财政压力过大终止。

 

  2009年起,住房政策注重楼市调控,抑制投机需求。香港楼市自2003年开始回暖,房价急剧上涨致使社会矛盾加剧。2009年起,住房政策开始注重楼市调控,抑制投机需求:住房金融方面,金管局于2009-2017年推出8轮逆周期措施,调节按揭成数、月供占家庭收入比重、贷款额度等;税收方面,多次加征印花税,2010年加收额外印花税;2012年加收买家印花税;2013年加收双倍印花税;2016年提高从价印花税;2018年征收一手房空置税。

 

  3.5.3政策效果:公屋轮候时间延长,私屋房价过度上涨

  2002年至今,房屋建设远不达目标。(1)建设计划:1998年的长远房屋策略提出每年兴建房屋单位不少于8.5万个(5万个公营房屋,3.5万个私人住宅);2014年的长远房屋策略提出未来10年年均供应4.8万个(2万个公屋、0.9万个资助出售单位与1.9万个私人住宅)。(2)实际建设:2002-2017年年均建成3.1万个:房委会年均建成1.52万个(公屋1.46万个与资助出售房屋580个),私人住宅年均建成1.55万个,房屋协会年均供应0.04万个。

 

  公屋轮候时长大幅反弹。截止2018年6月底,约有15.06万宗一般公屋申请,以及11.79万宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间从2007年1.8年的低位,持续反弹到目前5.3年。

  私人房屋房价过度上涨,增幅远高于家庭收入。2002-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.46万港元/平米、3.32万港元/平米、2.92万港元/平米提高到19.45万港元/平米、17.57万港元/平米、10.72万港元/平米,分别增长3.36倍、4.29倍、2.67倍;同期,家庭年收入中位数从19.2万港元提高到32.76万港元,仅增长0.71倍。

  4 香港住房制度的评价与反思

  4.1香港住房制度评价

  4.1.1住房需求基本满足,套户比1.09

  房屋套户比达到1.09,居民住房需求基本满足。2016年,香港永久性屋宇单位273万个,家庭住户250万户,套户比高达1.09。剔除屋宇单位中非住宅单位,如职工宿舍、大学宿舍、工业大厦内的劏房,实际套户比约1.06,基本满足居民住房需求。

  2003年以来,套户比略有下滑。2003-2016年,香港房屋套户比从1.12的高点,逐渐下滑至1.09,表明房屋供应持续落后于人口增长与家庭规模缩小带来的新增住房需求。

  4.1.2居住条件较差,人均仅16平米

  香港人均住房面积只有16平米,落后于其他发达经济体。2015年,香港公屋、居屋、私人楼宇的面积中位数分别为23平米、51平米与52平米,房屋单位普遍小型化。

  近20万市民租住劏房,人均住房面积5.8平米。劏房即分间楼宇单位,指住宅单位被分成两个或以上较小单位用于出租。香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示,劏房居住人口达19.99万,占总人口比重约3%,人均居住面积仅5.8平米。租金低是香港市民居住劏房的主要原因,占比达到45%。

 

  4.1.3房价持续上涨,居民购房困难

  房价持续上涨,绝对房价与房价收入比位居国际大都市前列。1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍,年均增长10%、10%和9%。据Numbeo网站2018年11月数据,香港城区平均房价2.88万美元/平米,郊区平均房价1.85万美元/平米,房价收入比达到47.81倍,绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。

 

  由于房价过高,住房自有率自2004年起持续下滑,房屋趋于小型化。高房价一方面脱离了居民购买力,自置居所住户在香港家庭住户总数占比从2004年的54.3%下滑到2017年的49.20%;另一方面使得小面积户型广受欢迎,住房条件改善有限。2009-2017年,40平米以下私人房屋竣工量占私人房屋竣工量的比重从5%提高到39%。

  房价攀升带来的财富效应,加大社会贫富差距。香港贫富差距较大,1971-2016年,基尼系数从0.43提高至0.54,高于欧美等发达经济体,逼近联合国规定的危险水平0.6。而香港房价长期跑赢家庭收入,叠加遗产税取消与保有环节税负低,房价攀升产生的财富效应,进一步加大社会贫富差距。

  4.1.4租房家庭近半,房租水涨船高

  公屋数量众多,叠加房价过高,香港近一半家庭选择租房。2016年,租住公屋家庭76.4万户,租住私人房屋的家庭45.9万户,租房家庭合计122.4万户,占比49%;自有房屋家庭125.8万户,占比50%。

 

  房租水涨船高,租住私人房屋家庭负担较大。尽管公屋家庭房租负担小,但租住私人房屋的家庭(占比18%)面临较大的住房负担。1986-2017年,港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨3.7倍、3.5倍和3.4倍,年均增长5%。租金等住房相关支出也取代食品烟草,成为居民主要消费支出,2016年占消费比重的22.4%。

  4.2香港住房制度反思

  4.2.1房地产业在香港经济中占比较高

  房地产占GDP比重较高。

  房地产占香港GDP比重较高。房地产业占香港GDP比重在八九年代平均达到9.8%,相关行业(包括地产、楼宇业权与建筑业)占GDP比重一度超过30%,2006年以来占GDP比重保持在20%-25%。

  香港经济产业结构经历了三个阶段。(1)英国入侵之后,确立了香港自由港的重要地位,转口贸易和航运成为经济主导产业;(2)50-70年代,面对朝鲜战争爆发与对华禁运形势,香港积极转型工业化,纺织、成衣、电子等劳动密集型工业实现快速发展;(3)80年代后,随着劳动力、土地成本大幅上升,以及内地改革开放,香港制造业逐渐向内地转移,金融地产、贸易物流等成为推动经济增长的重要产业,奠定了香港国际金融中心、贸易中心和航运中心的重要地位。

  房地产是政府财政收入的重要来源。

  2016年,财政收入中房地产业贡献比例超过32%。土地出让金方面,政府土地出让收入1280亿港币,占财政收入比重22%。房地产相关税收方面,持有环节差饷与物业税合计246亿港元,占财政收入比重的3%,土地租金约占财政比重的2%;交易环节从价印花税(不包括香港永久居民购买首套房税费)、额外印花税、买家印花税合计185亿港元,占财政收入比重的3%。如果再考虑房地产发展商或中介的利得税(物业交易属于日常经营行为的机构需要缴纳利得税),财政收入中房地产业贡献比例将超过32%。

  4.2.2土地供应不足,为高房价埋下伏笔

  因重视生态保护,香港可开发土地有限,土地储备少。香港重视生态保护,依据1976年制定的《郊野公园条例》,占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限,政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少,而土地征收耗时较长,导致政府可出让土地资源较少。

  土地出让减少,加剧供给不足。1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷,政策初衷在于防止英国超售土地,但客观上限制了土地供给;2003-2010年,特区政府为维护楼市稳定大幅减少土地出让,年均仅供应住宅用地5.37公顷。

  房地产周期“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,在人口持续增长背景下,香港土地供给不足,叠加2008年以来金融环境宽松,造成香港房价持续上涨。

  。2.3中产置业缺乏支持

  理想情况下,香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”阶梯化供应体系。低收入家庭可申请租住公屋,在储蓄足够首付后可购买居屋,当经济状况进一步改善时,可购买条件更加优越的私人住宅。在住房升级过程中,一方面不断改善住房条件,另一方面,逐渐腾出公屋、居屋,供其他中低收入群体居住。

  但居屋供给减少,叠加房价上涨,中产置业缺乏支持,住房阶层逐渐固化。香港楼市自2003年起复苏,房价持续上涨,由于居屋供给大幅减少,中低收入群体购房困难,居民住房条件难以有效改善,同时,房价攀升带来的财富效应,进一步加剧社会贫富差距。

  为有效解决中产置业困难问题,香港新特首上任后提出,加大公营房屋供应,重点资助中低收入阶层购房置业。2017年7月,香港新特首林郑月娥上任,随后颁布多项房屋新政,提出在加大土地开发与供应的同时,积极建立居民置业阶梯,重点资助中低收入群体购房置业,主要包括:(1)将公营房屋供应比例从六成提高至七成;(2)扩大“绿表置居计划”,以更多的“绿置居”取代出租公屋,(3)“白居二”计划恒常化,允许白表人士购买未补价的居屋二手市场单位;(4)修订资助出售房屋定价机制,令售价与私人房屋市价脱钩。随着香港房屋新政的不断推行,中产置业问题有望得到改善。

(文章来源:泽平宏观)

(责任编辑:DF118)

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